Vérifications de l’ARC sur les ventes de maisons : comprendre les cotisations de TVH visant les « constructeurs » en 2026

Bien sûr — voici la version française en conservant le HTML et le lien de contact. ```html

La vente d’une maison est censée clore un chapitre. Pour un nombre croissant de Canadiens, elle ouvre maintenant un dossier de vérification auprès de l’ARC.

Vous avez peut-être acheté un terrain, démoli une ancienne structure, construit une nouvelle maison, rénové substantiellement une propriété ou déménagé plus d’une fois sur une courte période. Vous avez peut-être habité la maison. Vous l’avez peut-être vendue en raison d’une perte d’emploi, de pressions financières, de changements familiaux, de problèmes de santé, d’une séparation ou simplement d’un changement dans votre situation personnelle.

Puis, des mois ou même des années plus tard, une lettre de l’Agence du revenu du Canada arrive, vous demandant si vous vendiez réellement votre résidence — ou si vous agissiez comme constructeur ou revendeur immobilier aux fins de la TPS/TVH.

Cette distinction est importante. Dans ces dossiers, l’ARC ne cherche pas seulement à savoir si vous avez correctement déclaré un gain en capital ou demandé l’exemption pour résidence principale. Elle peut aussi chercher à déterminer si la TVH aurait dû être facturée lors de la vente, ou si vous étiez tenu de vous autocotiser la TVH sur la juste valeur marchande de la maison. Cela peut transformer un différend ordinaire lié à la vente d’une résidence en une facture fiscale de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de dollars.

Le travail de conformité immobilière de l’ARC n’est plus théorique. L’agence affirme utiliser des outils d’évaluation du risque, des analyses, des indices et des données de tiers pour identifier les dossiers immobiliers à risque élevé, et elle vérifie ces dossiers partout au Canada. Pour la période d’avril 2024 à mars 2025, l’ARC a déclaré avoir complété 14 854 dossiers de vérification immobilière et établi 849 millions de dollars en cotisations, dont 231,8 millions de dollars en cotisations liées à la TPS/TVH et 110 millions de dollars liés aux remboursements pour habitations neuves et immeubles d’habitation locatifs neufs.

Si vous êtes en Ontario — que ce soit à Ottawa, Toronto, Mississauga, Vaughan, Hamilton, London, Windsor, Barrie ou ailleurs dans la province — cette question vous concerne. L’ARC examine de près le secteur immobilier, et les dossiers de « constructeurs » figurent parmi les catégories de vérification les plus coûteuses.

Pourquoi l’ARC examine les ventes de maisons différemment

Pendant des années, de nombreux propriétaires ont présumé que si une propriété était leur résidence principale, l’analyse fiscale s’arrêtait là. Ce n’est pas toujours le cas.

L’exemption pour résidence principale est un concept d’impôt sur le revenu. Elle peut protéger un gain en capital contre l’impôt sur le revenu, mais elle ne répond pas automatiquement à la question de la TPS/TVH. L’ARC peut tout de même demander si la propriété était nouvellement construite ou substantiellement rénovée, si elle a été construite principalement pour être vendue, si le vendeur était un « constructeur » au sens de la Loi sur la taxe d’accise, et si la TVH aurait dû être perçue ou autocotisée.

L’ARC identifie la revente précipitée de propriétés, la TPS/TVH non déclarée sur des maisons neuves ou substantiellement rénovées, les enjeux liés aux remboursements et la déclaration de la résidence principale comme des risques de conformité immobilière. Elle note également que, dans certains cas de rénovateurs individuels, la TPS/TVH peut tout de même s’appliquer par autocotisation lorsqu’une maison nouvellement construite ou substantiellement rénovée a été construite principalement pour être vendue à profit.

C’est là que de nombreuses personnes se font prendre. Elles ne se considèrent pas comme des promoteurs immobiliers. Elles n’ont pas d’entreprise de construction. Elles ne se sont peut-être jamais inscrites à la TVH. Elles ont peut-être simplement construit ou rénové une maison pour leur famille, puis l’ont vendue lorsque leur vie a changé.

Mais l’ARC peut voir l’opération autrement.

« Constructeur » ne veut pas toujours dire ce que les gens pensent

Aux fins de la TPS/TVH, le mot constructeur a un sens technique. Il ne se limite pas à quelqu’un qui manie un marteau, porte un casque de chantier ou exploite une entreprise de construction. Selon les lignes directrices de l’ARC, le terme ne se limite pas à une personne qui construit ou rénove substantiellement un immeuble d’habitation de ses propres mains. Une personne peut être visée par les règles applicables aux constructeurs si elle détient un intérêt dans le terrain et réalise, ou fait réaliser par d’autres, la construction ou la rénovation substantielle.

Mais il existe une limite importante. Un particulier n’est généralement pas considéré comme un constructeur lorsque l’activité n’est pas exercée dans le cadre d’une entreprise ou d’un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. L’ARC donne l’exemple d’un particulier qui construit une habitation sur un terrain qu’il possède pour son usage personnel comme lieu de résidence principal.

C’est le cœur de nombreux dossiers de vérification visant des ventes de maisons.

La question juridique n’est pas simplement : « La maison était-elle neuve? » Ce n’est pas simplement : « Y a-t-il eu un profit? » Ce n’est même pas simplement : « La maison a-t-elle été vendue après une courte période? »

La véritable question est de savoir si, au moment où la propriété a été acquise, construite, rénovée, occupée et vendue, les faits démontrent un projet résidentiel personnel ou une entreprise commerciale.

Le problème de la TVH : prix de vente, juste valeur marchande et autocotisation

Les montants en jeu dans ces dossiers peuvent être étonnants, parce que la TVH n’est pas calculée comme l’impôt sur le revenu ordinaire.

Si l’ARC affirme que vous étiez un constructeur ayant vendu une maison neuve ou substantiellement rénovée, elle peut soutenir que la vente était taxable. Selon les lignes directrices de l’ARC, lorsqu’un constructeur vend un immeuble d’habitation neuf ou substantiellement rénové, la vente est généralement taxable.

Dans d’autres situations, l’ARC peut invoquer les règles d’autofourniture. Une autofourniture est une fiction juridique : le constructeur est réputé avoir vendu et racheté la propriété, souvent à sa juste valeur marchande. Les lignes directrices de l’ARC indiquent que les règles d’autofourniture s’appliquent généralement que le constructeur soit inscrit ou non à la TPS/TVH. Lorsqu’un constructeur est réputé avoir effectué une autofourniture, la TPS/TVH est calculée sur la juste valeur marchande de l’habitation, y compris le bâtiment et le terrain, au moment pertinent.

C’est pourquoi un propriétaire peut être pris au dépourvu. L’ARC ne cotise peut-être pas la TVH sur le profit de rénovation. Elle peut plutôt cotiser la TVH sur la valeur de la maison elle-même.

L’exception relative à l’usage personnel

Il existe un autre aspect de la loi qui est souvent négligé en vérification.

Si un constructeur particulier construit ou rénove substantiellement une habitation et que ce particulier, ou une personne qui lui est liée, utilise ensuite la propriété principalement comme lieu de résidence, les règles d’autofourniture peuvent ne pas s’appliquer si aucun crédit de taxe sur les intrants n’a été demandé et si la propriété n’a pas été utilisée principalement à une autre fin avant cet usage résidentiel. Les propres lignes directrices de l’ARC indiquent qu’un constructeur particulier n’est pas réputé avoir effectué une autofourniture lorsque ces conditions d’usage personnel sont respectées.

La Loi sur la taxe d’accise contient la même règle fondamentale au paragraphe 191(5) : les règles d’autofourniture ne s’appliquent pas lorsque le constructeur est un particulier, que l’immeuble d’habitation est utilisé principalement comme lieu de résidence par le particulier ou par un particulier qui lui est lié après l’achèvement en grande partie de la construction ou de la rénovation, qu’il n’a pas été utilisé principalement à une autre fin avant ce moment, et qu’aucun crédit de taxe sur les intrants n’a été demandé pour l’acquisition ou l’amélioration.

En clair : si la maison a réellement été construite ou rénovée comme résidence, qu’elle a effectivement été utilisée comme résidence et qu’aucun crédit de TVH n’a été demandé, le dossier peut être très différent de la manière dont l’ARC le présente au départ.

Ce que l’ARC examine

Ces dossiers reposent sur la preuve. Une bonne explication compte, mais les documents comptent encore davantage.

Les lignes directrices de vérification de l’ARC indiquent que les vérificateurs qui examinent des opérations immobilières tiennent compte de l’intention, de la nature de la propriété, de la fréquence des opérations, du motif de la disposition, de l’activité habituelle ou des connaissances du contribuable, du financement, de la période de détention, des améliorations et des autres faits pertinents. Le manuel de vérification de l’ARC précise également qu’aucun facteur n’est déterminant à lui seul; la pertinence de chaque facteur dépend des faits propres au dossier.

Cela signifie qu’une réponse solide repose habituellement sur une chronologie et un dossier documentaire, et non sur une simple dénégation.

Les éléments de preuve importants peuvent comprendre les conventions d’achat, les états des rajustements, les permis de construction, les permis d’occupation, les documents de financement hypothécaire et de construction, les factures de services publics, les documents d’assurance, les preuves d’adresse, les photographies démontrant l’occupation, les documents de déménagement, les factures d’articles destinés à un usage personnel, la correspondance relative à des changements d’emploi ou de financement, ainsi que les documents expliquant pourquoi la propriété a été vendue.

L’ARC peut voir une courte période de détention. Votre rôle est de montrer toute l’histoire.

Toute vente n’est pas une revente précipitée

Le Canada dispose maintenant d’une règle sur la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels aux fins de l’impôt sur le revenu. En général, les profits tirés d’un bien immobilier résidentiel détenu pendant moins de 12 mois peuvent être réputés être un revenu d’entreprise, sauf si la disposition est liée à certains événements de la vie, comme un décès, l’ajout d’un membre au ménage, une séparation, la sécurité personnelle, une maladie grave ou une invalidité, un changement d’emploi, l’insolvabilité ou une disposition involontaire.

L’ARC indique également que lorsque la règle de présomption ne s’applique pas — parce qu’un événement de vie prévu est en cause ou parce que la propriété a été détenue pendant au moins 12 mois — la question de savoir s’il s’agit d’un revenu ou d’un gain en capital demeure une question de fait.

Mais les dossiers de constructeurs vont souvent au-delà de cette règle. De nombreuses cotisations de TVH concernent des années antérieures, des délais plus longs, des rénovations substantielles, des maisons personnalisées, des théories d’autofourniture ou des différends quant à savoir si une personne agissait réellement dans un cadre commercial.

Une vente peut se produire rapidement pour de vraies raisons. Les gens perdent leur emploi. Le financement s’effondre. Les familles s’agrandissent. Les mariages prennent fin. Des parents tombent malades. Les coûts de possession deviennent impossibles à soutenir. Une maison qui semblait abordable sur papier au début de la construction peut devenir inabordable au moment où elle est terminée.

Ces faits ne permettent pas automatiquement de gagner le dossier. Mais ils comptent.

Pourquoi davantage de propriétaires travaillent avec des avocats fiscalistes

Une vérification de l’ARC visant un constructeur n’est pas seulement une question comptable. C’est un différend de qualification juridique.

Ces dossiers mettent en jeu l’interprétation des lois, la définition de « constructeur », la notion de projet comportant un risque ou d’affaire de caractère commercial, les règles d’autofourniture, l’exception relative à l’usage personnel, les remboursements, les compensations, les délais de prescription, les pénalités et les droits d’appel.

Il peut aussi y avoir des arguments subsidiaires. Par exemple, si l’ARC insiste pour dire qu’une fourniture taxable a eu lieu, le contribuable pourrait tout de même devoir examiner si la TPS/TVH intégrée aux coûts de construction ou d’amélioration peut être traitée au moyen d’un remboursement ou d’une compensation prévue par la loi. La Loi sur la taxe d’accise contient une règle de remboursement pour certaines ventes d’immeubles par des non-inscrits, et le ministre peut, dans certaines circonstances, être tenu d’appliquer un remboursement admissible en réduction de la taxe nette cotisée ou d’un autre montant en souffrance.

C’est pourquoi la réponse ne devrait pas être improvisée. Une réponse mal formulée peut aggraver le dossier. Un dossier documentaire incomplet peut laisser l’ARC avec seulement les faits qui appuient sa théorie. Une remarque informelle au sujet d’un « investissement », d’un « profit » ou d’une « revente future » peut être mal comprise sans le contexte complet.

La représentation compte avant l’établissement de la cotisation — pas seulement après.

Que faire si vous recevez une lettre de l’ARC au sujet d’une maison vendue

N’ignorez pas la lettre. Ne présumez pas que l’ARC comprendra l’histoire familiale sans documents. N’envoyez pas une explication précipitée qui répond à une question tout en en créant trois autres.

Commencez par déterminer exactement ce que l’ARC allègue. S’agit-il d’une question d’impôt sur le revenu? De déclaration de résidence principale? De revenu d’entreprise? De TPS/TVH sur la vente? D’une autocotisation? D’un remboursement refusé? D’une pénalité? De plus d’un enjeu?

Établissez ensuite la chronologie. Quand la propriété a-t-elle été acquise? Pourquoi a-t-elle été acquise? Qu’y avait-il sur place à ce moment-là? Quels travaux ont été effectués? Qui y a vécu? Quand la propriété a-t-elle été mise en vente? Pourquoi a-t-elle été vendue? Qu’est-ce qui a changé entre l’acquisition, la construction, l’occupation, la mise en vente et la vente?

Si une cotisation a déjà été établie, les délais deviennent essentiels. En vertu de la Loi sur la taxe d’accise, une personne qui s’oppose à une cotisation dispose généralement de 90 jours après l’envoi de l’avis de cotisation pour déposer un avis d’opposition exposant les motifs et les faits pertinents. Si l’ARC confirme la cotisation ou si 180 jours s’écoulent sans décision, des droits d’appel devant la Cour canadienne de l’impôt peuvent naître, sous réserve d’autres délais.

Plus vous répondez tôt de manière stratégique, plus vous conservez de contrôle sur le dossier.

La réalité juridique en 2026

Le programme de vérification immobilière de l’ARC est actif, axé sur les données et de plus en plus sophistiqué. Les dossiers de constructeurs ne se limitent plus aux promoteurs évidents. Ils peuvent viser des familles, des professionnels, des entrepreneurs, des gens de métier, des investisseurs, des nouveaux arrivants au Canada et des propriétaires ordinaires qui ont construit ou rénové une propriété avant de la vendre.

Mais une théorie de l’ARC n’est pas la même chose que le droit. Ces dossiers sont propres aux faits. La question n’est pas de savoir si l’ARC peut poser des questions difficiles. Elle le peut. La question est de savoir si la preuve, bien organisée et présentée dans un cadre juridique approprié, appuie la cotisation.

Une cotisation immobilière de l’ARC est sérieuse. Elle mérite aussi une stratégie.

Fiszman Law travaille avec des contribuables partout en Ontario qui font face à un examen de l’ARC concernant la vente d’une maison, une activité alléguée de revente immobilière, une cotisation de TPS/TVH visant un constructeur, une allégation d’autofourniture, un différend relatif au remboursement pour habitations neuves ou une nouvelle cotisation immobilière inattendue.

Nous ne sommes pas là pour juger les raisons pour lesquelles vous avez vendu. Nous sommes là pour comprendre la chronologie, protéger votre position et répondre avec clarté.

Si l’ARC vous demande si vous étiez un constructeur — ou si vous pensez qu’une telle lettre pourrait arriver — nous pouvons vous aider.

```